AINA单房投资测算模型

按合作年限逐年填写"我方分成比例"，有实际租金收入时，业主自动获得剩余部分；未出租时双方均无收入。你可以模拟任意节奏：比如前2年70%、之后降到50%，或者装修回本前后手动调整。模式二的业主免租月数不参与本模式测算。

模式一（阶梯溢价分成）：业主拿基准租金保底（空置风险由业主承担，不是你），你只分享自己"创造"出来的溢价部分，且溢价越高你的边际分成比例通常越高——对业主而言最容易接受（几乎没有降租风险），对你而言则要求较强的重新定价与招租能力，否则溢价可能很薄，装修投资难以覆盖。

模式二（包租）：优点是收益上限更高、经营决策权完全在你手中；风险是租金刚性支出，若出租不及预期，装修投资的下行风险由你独自承担，适合你对项目定位、招租能力有较强把握时采用。

模式三（分成）：装修期和未出租时双方均无租金收入；出租产生实际租金收入后，始终按约定比例分成，不使用业主免租月数参数。这种模式把经营波动由双方按比例共担；缺点是长期收益上限受约定比例限制，且需要账目透明、按月对账，对信任与合同条款要求更高。

实务中可在前 12–18 个月设定较高的我方分成比例（70/30 或 80/20）以覆盖装修投入，装修回本后转为包租或五五分成；若业主坚持"零风险"心态，模式一的阶梯溢价分成往往是最容易谈成的起点。